华安基金：首批公募REITs即将上市投资者应理性应对

国内首批9只公募REITs已于近期完成认购，与普通的公募基金产品首募不同，此次公募REITs的发行类似于一次股票IPO，后续也即将在二级市场正式上市。

虽然从IPO发行到上市交易与股票类似，但公募REITs作为一类区别于股票等资产的全新投资品种，投资者需全面充分了解其特殊性。同时，公募REITs上市后，投资者也应考虑市场波动因素，并对产品二级市场交易价格的波动做好充分的心理准备，理性应对。

与股票不同 公募REITs基础资产、收益结构特殊

作为资本市场重要的创新品种，公募REITs发行即受到投资者青睐，未来也有望成为居民增长财产性收入的投资新工具。但业内人士也表示，投资者需要正确理解这类新产品，以及其与股票等传统资产的差异。

基础资产不同是第一个差异。如果说股票是“公司上市”而发行的有价证券的话，那么公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”而发行的有价证券。公募REITs以拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产，例如首批基础设施公募REITs，这批产品的基础资产包括有现代物流仓储、产业园、高速公路、水务处理、垃圾发电等不动产。公募REITs的出现在效果上实现了基础设施实体资产的公开发行上市，给予投资者参与实体资产的收益分配的机会。

收益分配也与普通封闭式基金有所不同。基础设施公募REITs应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者”。这一点与普通封闭式基金“封闭式基金年度收益分配比例不得低于基金年度可供分配利润的90%”的规定有所差异。可供分配金额是在税息折扣及摊销前利润（EBITDA）基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后进行合理调整的金额，该指标更能体现资产运营的净现金流水平。

结合首批公募REITs看，根据底层资产类型的不同，公募REITs可分为产权类和经营权类，其收益来源也有所不同。其中，对于仓储物流、产业园区等产权类公募REITs依靠出租资产获得的租金和资产增值潜力带来的产品价值的长期增长获得收益；而如高速公路、市政建设类等经营权类公募REITs则主要依靠与政府签署的特许经营协议进行收费而获得收益。从首批试点项目的公开募集信息来看，产权类公募REITs预测的首年分派率均不超过5%，较经营权类REITs的现金分派率低，但其底层资产的长期价值上升将驱动产品价值的长期增长；而经营权类REITs资产在存续期内逐年摊销，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。也因此，经营权类REITs从本质上更接近债，而产权类REITs的股性特征相对更强。

上市后价格或有一定波动 需充分评估理性应对

首批公募REITs认购火爆，而参与认购的共有三种投资者，分别为战略投资者、网下投资者和公众投资者。值得注意的是，首批公募REITs呈现出商业银行、保险机构、券商资管等机构踊跃认购的场景，9只产品均实现了超比例认购，平均有效认购倍数近8倍，公众投资者认购也十分积极。

虽然投资者认购热情高涨，但仍需关注这类产品上市后可能出现的情况。

首先，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批公募REITs上市后二级市场价格出现一定波动。建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，减少双向波动。以产权类REITs为例，仓储物流、产业园区、数据中心等各类资产的市场供需和透明度状况有明显差异，且此前主流机构在一级市场参与相关资产投资的经验积累程度不一，因此不排除机构本身对于资产类别有先期偏好，进而影响后市交易定价。

其次，目前我国REITs尚处于发展初期，首批公募REITs上市后可能存在交易不活跃的情况，投资者或许会面临买入、卖出不能及时成交的情况。从海外市场经验来看，公募REITs的换手率并不高，二级市场流动性总体不如股票。在美国上市的基础设施REITs近1年的加权日均换手率为0.518%，同期香港REITs、新加坡REITs的日均换手率则更低，分别为0.262%、0.241%。

不过，根据监管要求，首批公募REITs都引入了流动性服务商，以此保障公募REITs上市之后的流动性。同时，基金份额还可通过质押协议回购、质押式三方回购等方式进行交易。建议投资者多留意这些产品的流动性提供商的家数和具体情况。

最后，投资者也应注意到目前已经公示的首批产品管理人方案上的差异、基础资产运营情况、市场利率变化、二级市场交易情绪高低等，这些因素也可能会对公募REITs上市后的表现造成影响。