中金公司：看好下半年A股及港股地产股的配置价值

中金公司18日发布研报称，判断下半年行业基本面稳中向好，政策面延续平稳温和窗口，叠加板块估值及仓位处历史底部，看好下半年A股及港股地产股的配置价值。

该机构认为，四大因素支撑地产股下半年表现。

第一，基本面平稳向好，将逐渐回归至季节性水平。伴随国内疫情得到有效控制，基本面逐渐回归平稳，销售节奏将逐渐回归至季节性水平，判断二季度起全国商品房销售面积将实现小幅增长。新开工将延续相似趋势跟随销售平稳回暖，带动市场供应端放量，隐含去化率小幅下行和库存小幅上行，但考虑到当前一二线和三四线城市库存水平均不高，房企仍将积极补库。开年至今新房销售均价表现疲弱，预计伴随销售回暖下半年大概率回归同比增长，而在供需作用下房价将整体保持平稳，不存在大幅波动基础。

第二，政策面平稳温和窗口延续。一方面，房地产行业对整体经济平稳的支撑作用不容忽视；另一方面，下半年行业政策或将延续在“房住不炒”和“因城施策”框架下的三稳(稳地价、稳房价、稳预期)政策思路，需求端政策整体料延续平稳取态。行业融资端政策须关注后市土地市场温度变化，若出现整体过热现象，不排除对开发商融资的政策调节，调节方式可能更多指向以房地产作为底层资产的融资产品/渠道(与去年重点管控获取地王项目的典型开发商不同)。

第三，开发商疫情期间实现较好防守，下半年将乘势而上。年初至今龙头房企凭借土储、资金等核心资源优势实现了较好防守，下半年伴随市场恢复平稳，由资源禀赋和操盘能力分化带动的集中度提升仍是主旋律。预计覆盖房企下半年供应放量将带动销售动能持续恢复，稳步达成全年平均约10%销售增长目标。新房方面，疫情期间销售端利润率环比2019年四季度大体平稳，预计今明两年报表利润率平稳。房企赶工势头不减，中报盈利料大体持平，全年盈利双位数增长可期。公司财务端防御性凸显，伴随销售表现恢复现金流风险正逐步缓释。

第四，物管板块高增长动能持续，价值继续凸显，维持看多观点。预计行业集中度持续上升、园区增值服务空间进一步打开、新业务不断发展是物管服务商中长期成长的三大核心驱动力。中期维度上，推荐标的能够在2021年-2023年实现25%-45%的复合年化盈利增长，从而有力支撑和持续消化现有估值；同时，对当前股价较，基于现有业务和保守假设所计算的各公司现金流折现下的每股股权价值仍有折价(理论上应有溢价)。展望下半年，预计在中报季大部分已上市公司盈利增长稳健兑现和优质新股不断上市持续吸引资本关注的双重催化剂作用之下，物业板块的价值将持续凸显。

该机构建议投资者遵循以下三条主线选股：土储具规模、增长具质量的大型龙头；业务有特色、增长有韧性的区域龙头；物管内涵价值突出的房企。此外，公司持续看好物业管理板块，推荐增长动能强且持续性强的优质公司。

(文章来源：中证网)