公募REITs热度再起 期待扩募规则出台

证券时报记者 吴琦

调整一个月后，近期公募REITs二级市场行情再次升温。因价格涨幅过快，2家公募基金管理人于3月23日盘前发布了停复牌及交易风险提示公告。有基金分析人士表示，近期公募REITs二级市场价格的反弹或与监管层将深入推进基础设施REITs试点有关。

REITs行情再升温

富国基金发布公告称，为了保护基金份额持有人利益，富国首创水务REIT将自2022年3月23日开市起停牌一天，并于2022年3月24日开市起复牌。2022年3月22日，该基金在二级市场当日涨幅达4.68%，连续四个交易日累计涨幅达15.61%。富国基金表示，富国首创水务REIT以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的。随着交易价格大幅上涨，净现金流分派率及内部收益率（IRR）将显着下降。早在3月21日，富国首创水务REIT就因为连续三个交易日累计涨幅达10.44%而在3月22日开市起停牌至10:30。

红土【盐田港(000088)、股吧】(000088)REIT也因为连续三个交易日累计涨幅达13.19%，于3月23日开市起停牌至10:30。

REITs市场近期交投活跃，截至3月23日收盘，11只公募REITs产品中，5只产品当天成交金额超过3500万元，11只产品在二级市场近5日全部实现上涨，其中2只产品5日累计涨幅超过10%。

不过，经过连续一周的上涨以及停牌带来的降温，11只REITs产品中有9只昨日出现下跌。

目前11只公募REITs总市值450亿元，平均市值40.92亿元，全市场溢价率为32%。据数据统计，公募REITs总指数年化波动率高于大部分股票市场指数。

建信基金表示，公募REITs作为一类全新的配置品种，兼具股债属性，债性体现为每年稳定的高比例分红、股性体现为场内价格的变动。

红土创新基金认为应从三个方面理性看待REITs产品的短期价格波动：

一、从产品流动性看，目前公募REITs产品作为创新性产品具有一定的市场稀缺性，供需不平衡可能引发公募REITs产品在场内净值出现大幅波动。投资者在二级市场配置时需进行充分研判。

二、从产品收益来源看，公募REITs产品具有双重收益特点，一方面是其长期可靠的增长性分红收入，另一方面是二级市场价值的上涨盈利。从长期资产配置角度来看，其内在价值具有稳健特性，二级市场价值则存在一定波动性。投资者需在自身投资目标与产品风险属性相匹配的情况下，理性看待其投资收益。

三、从产品底层资产经营情况看，REITs产品的底层资产属性（如产权类、特许经营权类等）、二级市场价格、现金分派率等的差异会影响其价值，需对不同REITs产品的情况进行综合理性的判断。

也有基金分析人士认为，公募REITs作为一类优质的投资品种，建议投资者长期关注，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs的衡量。

REITs试点将再深入

在持续上涨之后，有基金分析人士表示，近期公募REITs二级市场价格的反弹或与监管层将深入推进基础设施REITs试点有关。

此前，证监会表示，推动基础设施REITs健康发展，是“十四五”规划作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳，流动性和价格发现机制总体较好，符合试点预期。

当前，证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围。证监会表示，一方面，正在研究制定基础设施REITs扩募规则，另一方面，正在抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

对于监管层将出台公募REITs扩募规则，红土创新基金认为，通过扩募及首发资产扩容，国内基础设施REITs体量将持续扩大，这将为更多优质基础设施资产进行提供可能，并逐步缓解目前二级市场基础设施REITs“供不应求”的局面。同时，也将进一步完善国内REITs市场制度建设，助力REITs市场高质量发展。

另有基金人士表示，从海外经验看，扩募是REITs产品的核心特征，也是我国公募REITs能够健康长远发展的重要助力。经过近两年的试点，我国已有11只公募REITs上市，相关发行、上市机制逐渐成熟稳定，已经具备启动扩募机制的条件。此外，当前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，容易造成二级市场价格的波动，需要通过扩募为二级市场注入新的活力。

从记者采访来看，多家公募基金对扩募计划表现出积极态度。一家公募基金表示，当前已上市的公募REITs，尤其是产权类项目，发起人或原始权益人旗下都具备丰富的可扩募资产，当监管部门出台基础设施REITs扩募规则后，预计各产品的管理人都将根据具体规则和扩募资产情况，陆续挖掘可扩募资产、启动扩募申报工作。

博时蛇口产园REIT基金经理表示，招商蛇口(001979)产园资产储备丰厚，囊括在建、开业、成熟期的资产，持续计划和研究将内部合适的成熟资产注入蛇口产园REIT。招商蛇口也和博时持续联动，对外共同寻找合适可注入REITs资产，通过市场化的手段支持产园REITs做大平台管理规模。

此外，公募REITs已经再次扩容。3月23日，华夏中国交建(601800)高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式获批，作为2022年首单获批公募REITs，是行业首单央企高速公路REITs项目，同时也是头部基金公司华夏基金、头部券商中信证券(600030)与基建巨人中交集团联合打造的重磅基础设施公募REITs项目。

首份REIT年报公布

机构投资者占主流

2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，作为一种全新的大类资产，对投资者而言，仍有一些神秘。

3月15日，博时蛇口产园REIT发布2021年年报，因该基金的基金合同于2021年6月7日生效，年报报告期间为2021年6月7日至2021年12月31日。

随着首份公募REIT年报披露，REITs背后神秘的一面逐渐被揭晓。

项目经营方面，据该基金年报披露，截至2021年12月31日，基础设施项目公司租户196家，年底时点出租率为88%。整体来看，四季度较三季度末未发生明显波动，经营情况基本稳定，报告期内累计实现收入7691.42万元，全年累计预算完成率95%，基金层面实现的EBITDA较现金流预测的完成率为101%。截至报告期末，基础设施项目时点出租率88%，整体基本保持平稳；年末租金收缴率为99%。本报告期实现可供分配金额为5283.79万元，完成《招募说明书》预测的102%。

投资者结构方面，据博时蛇口产园REIT年报持有人户数及持有人结构显示，该基金的机构投资者份额占比为82.78%,个人投资人占比17.22%。机构投资人类型较期初没有较大变化，不过社保年金、养老金等长线资金目前还没有配套政策进入到这个市场中来。

值得注意的是，2022年6月公募REITs将陆续迎来解禁，针对市场担心二级市场价格有可能迎来波动的问题，博时基金表示，首批项目的战配比例都较高，但战配投资人又分为不同类型，有理财产品，也有机构自有资金，每类资金对持有还是交易的需求也是不一样的，基金管理人也会根据解禁后的二级市场表现，和做市商一起，共同维护基金的二级市场价格整体平稳。