房地产信托调控力度逐步加大公司融资渠道明显受阻?

华夏时报（）记者刘晨西庭北京报道

今年以来，房地产调控逐步加大。房地产信托方面，随着银保监会加强监管，房地产企业的融资渠道也受到明显阻碍。

友益信托最新数据显示，8月，68家信托公司发行房地产集合信托产品281只，价值5.80.82亿元，而7月份为524只，规模7.95. 23亿元。发行数量下降46.4%，发行规模下降近27%。

面对下半年将继续收紧的融资环境，房企从哪里找钱将成为重中之重。

永续债成为新渠道

永续债又称永续债，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场登记发行的“无固定期限、发行人赎回权”的债券。在永续债的每个付息日，发行人可以选择将本期利息和全部延期付息延期到下一个付息日，且延期付息次数不受限制。

不得不提的是，房地产信托受到严格监管后，信托公司开展的永续债业务已成为房地产公司新的融资渠道。

9月6日，华夏幸福发布公告，公司全资子公司久通基业投资有限公司与中原信托有限公司签署《永续信托贷款合同》，涉及资本金为20亿元。

公告显示，本次交易涉及中原信托设立信托计划，信托计划下的信托资金将向久通投资发行不超过20亿元的永续信托贷款。信托贷款的期限是无限期和永久的。续期债券用于九通投资补充营运资金、偿还金融机构借款及赎回商业承兑汇票。

华夏幸福表示，本次交易有利于公司拓宽融资渠道，增强现金流的稳定性，优化公司资产负债结构。影响。

不过，这是华夏幸福本月通过信托公司进行的第二次永续债融资。9月4日永续债信托，久通投资还与中信信托签署了《永续债投资合同》。

根据此前的信息披露，上述交易涉及中信信托拟设立“中信信托信义一号债权投资集合基金信托计划”，并通过信托下的信托基金对久通投资进行永续债投资。计划。40亿元以上，投资期限无固定期限，主要用于投资公司部分产业新城PPP项目的开发建设和九通投资及其子公司的债务偿还。

永益信托分析师告诉《华夏时报》记者，信托业作为中国第二大金融服务业永续债信托，参与永续债发行具有得天独厚的条件。一是信托的牌照优势可以直接向企业发放贷款，交易结构更加清晰。此外，由于无需依赖银行发放委托贷款，也降低了相关费用，节省了融资成本。

融资成本不容忽视

永续债的偿债顺序普遍较低，仅次于公司普通债，优于优先股和普通股。而且永续债可以设置利息延期支付条款，即公司不支付当期利息不构成违约。由于永续债券的这些特征，它们往往被视为权益而非负债。“债券之名，权利之实”是永续债产品的灵魂。

有业内人士认为，在各种融资渠道被堵死后，信托公司发行的永续债将帮助房地产公司在获得资金的同时解决财务杠杆率问题，并能降低金融资产负债率。

尽管如此，永续债的成本压力也不容忽视。例如，2017年12月，阳光城发行了30亿元的可续期信托贷款。前三个计息年利率为7%，到期后每年上浮300个基点（3%），上限为18%。

根据华夏幸福与中原信托签订的上述借款合同，利率调整日为自放款日起1.每届满5年的对应日，合同项下的贷款到期日为贷款发放日1.5年内适用利率M0=9.5%/年，第一个利率调整周期适用利率M1=9.5% /year+2.0%/year ，第n个利率调整周期的适用利率为Mn=Mn-1+2.0%/year，以此类推，但最高年贷款利率调整后的利率不超过12%/年。

事实上，对于大多数房地产公司来说，他们之前通过 REITs 融资的年利率在 8% 到 10% 之间。因此，有投资者对《华夏时报》记者表示，房地产企业承担行业10%以上的融资成本相对较高，因为目前整个行业的利润都比较微薄。

“永续债名义上是永续债，但实际上后期利率越来越高，会给发行人带来沉重的财务压力，这是一把双刃剑，如果处理不当，它会变成解渴的饮料。” 上述分析石表示，信托公司在开展永续债业务时应特别注意风险控制。