去楼市追风还是去股市抄底？这些聪明人已经开始行动了

“金九银十”的说法最早是在楼市出现的。不知从何时起，A股市场上也流传着“金九银十”的说法，信徒还不少，这些股民对9、10月份的行情寄予厚望。而去年6月以来，A股持续低迷，很多资金又从股市撤出进入楼市，楼市不断升温，面对不断上涨的房价，有人甚至不惜借高利贷凑首付。今年国庆期间，由于楼市调控政策出台，一夜之间，楼市气氛骤然冰冻，成交量下滑，房价料出现调整，大量资金会不会重回A股呢？到底是去楼市追风还是去股市抄底？国庆期间，有私募人士在微信圈表示，楼市资金开始转战A股了，在前期发行的私募产品中，有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。此外，据中国结算公司数据显示，8月持股超1亿元的超级散户已悄然进场，较7月增加174人。这些现象都说明，这些聪明资金已经开始行动了。

历史数据揭示楼市与A股相关性

对于国庆期间出台的房产调控政策，中航信托宏观策略总监吴照银发布的最新研究报告称，国庆期间北京等城市先后出台楼市调控政策，或将楼市资金赶往金融市场。报告认为，这种限购限贷的调控方式会让房地产销售急速冷却，一方面会导致信贷、货币供给等总量货币数据增速下行，另一方面也会让一部分房地产市场的资金流向其他投资市场，譬如股市等，从而有可能打破股市过去几个月来的窄幅震荡，走出一小波向上的行情。

好买财富数据显示，2005年之前，由于我国楼市处于市场化初期几年，股市处于股改之前，二者关联度不高。2006年到2010年，楼市、A股整体呈正相关。但在2012年之后，在经济数据下行和资产配置荒环境下，二者反向关系明显。

2012年6月至2013年12月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比持续回升，但上证综指则从2400点下跌至2000点左右。

而在2014年至2015年3月，房价同比增速一路下滑，而同期上证综指却节节攀升。随后，2015年6月以来，股市经历三轮深度快速下跌，而房价尤其是一线城市和部分热点二线城市的房价却一路上升，可以说A股和楼市正是在这时开始了“跷跷板”关系。

对此，有私募人士指出，每一轮股市上涨的第一阶段，在赚钱效应带动下，部分投资者会暂缓购房，把资金投入股市，甚至会出现卖房筹资炒股，这一阶段股市走强将分流部分楼市资金。2014年~ 2015年上半年，楼市和A股完全负相关，就是这种情况；第二阶段是股市经历上涨之后，已攀升到一定高度，部分风险意识强的投资者开始落袋为安，抛售股票，转而购房。2015年6月股市大跌前后，不少高端住宅楼盘热销，就有不少是从股市退出的资金。

而在股市见顶之后，越来越多的投资者离开股市，其中部分人将资金转入楼市，这助涨了房价。2015年6月以后，A股断崖式下跌，楼市稳步攀升，今年9月，楼市火爆，A股成交低迷，振幅创14年的新低。面对楼市的高烧不退，监管层不得不加码调控，今年国庆期间，楼市调控政策先后出台，一夜之间，楼市气氛骤然冰冻，成交量出现断崖式下滑，而一些先知先觉的投资者开始在楼市兑现，资金有望转向股市的低洼地带布局。

楼市资金悄然进场抄底A股

房价就像一面多棱镜，映射着不同投资者的多样选择，面对目前火爆上涨的房价，有人开始不顾一切投入楼市，也有人在逢高抛售房产，甚至连上市公司也纷纷加入“卖房”大军。据不完全统计，今年以来共有76家上市公司发布房产交易公告，上市公司扎堆卖房有些是为了保业绩，还有一些是为了保壳。

对此，业内人士表示，上市公司纷纷加入卖房大军，从一个侧面表明当前楼市有过热的态势；另一方面，上市公司选择此时减持房产物业，也向市场传递了一个信号，即楼价可能已经偏高，具备了出售的价值。对此，博道投资认为，房产短期在资产配置荒及加杠杆效应下，个别城市的房价快速上升，可能短期并不具有持续性。相比而言，A股市场经过较长时间的震荡整理，一些个股性价比已经开始显现。

旭诚资产陈贇表示，在流动性宽松、资产配置荒的背景下，A股市场的确有替代房产成为民众实现资产保值、增值的潜力，但是缺的就是赚钱效应与信心。相较于房地产，A股市场经过了去年以来的调整，继续出现大的系统性风险概率极低，比目前的楼市更具备投资价值，一旦A股出现一波稳定的反弹行情，极有可能吸收部分房产市场的资金。

值得注意的是，近期有私募人士在微信圈表示，在其近期发行的私募产品中，有不少认购者是从楼市撤下来的投资者，这些资金已经开始有步骤地布局A股了。另有私募人士表示，随着资产配置荒的持续，此时的股市比楼市更安全。显然已经通过炒房获利的大佬们也意识到了这一点，他们把目光悄然转向了有很多潜在机会的股市。而那些从楼市撤出来的资金，更愿意让专业机构投资者替他们管理资金。

另外有数据显示，信托新增A股开户数8月环比增加近140%。一方面，券商和基金子公司在证监会“八条底线”压力下被迫停止通道业务和配资业务，导致大量资金转为通过信托渠道进入A股；另一方面，房价经过一轮暴涨后，资金借道私募配置股票的需求在增加。另据中国结算公布的8月统计月报显示，8月末持有A股流通市值超过1亿元的自然人有4392人，环比7月末增加174人。

对此，人大重阳金融研究院客座研究员万喆表示，在目前资产配置荒的背景下，楼市和股市都是市场资产配置的主要对象。由于楼市和股市的市场需求群体、市场功能定位等不完全相同，对于市场目前讨论的楼市对A股有抽血作用的说法，实际上这种作用并不是很明显，当然不排除部分投资楼市的资金撤离到股市。

九泰基金基金经理则表达了“房地产调控政策预期或成为推动股市新变量”的观点，认为“近期楼市异常火爆，预计随着调控加码，楼市与股市间跷跷板效应的边际变化，有利于股市资金面的好转。”

这些因素影响A股市场后期走势

在今年四季度，A股市场或将面临一些变数，未来股市将何去何从？是否还有其他投资机会？据格上理财调研数据显示，私募认为未来影响股市走势的主要有六大因素，包括房地产政策、国际政治和美联储加息、货币政策和通胀、增量资金入市、经济转型和改革，以及财政政策。

对此，前海开源基金执行总经理杨德龙表示，楼市已经被炒上去了，不仅仅是北上广深，最近二线楼市涨幅也很大，对于那些有长远眼光的投资者来说，目前炒房不如买优质的蓝筹股，这些优质成熟的公司，也可以说是“现金牛”公司。此外，也有券商分析师表示，从大类资产轮动角度看，资金流向股市的前提在于上市公司的盈利预期改善和投资者的风险偏好提升，房地产可能面临调控等因素，有望使资金重返股市。

重阳投资认为，后市将呈现系统性均衡、结构性分化的特点。一方面市场整体系统性机会不足，尤其是高估值的中小市值股票将面临持续的调整压力；另一方面，在改革创新求突破、利率趋势性下行的宏观背景下，符合经济转型方向、业绩稳定的低估值优质蓝筹股的吸引力将持续上升。未来资产配置策略上，股票组合将继续布局受益于改革红利的优势公司。

博道投资认为，目前更关心全球货币政策潜在的“拐点”。美联储年内加息将是大概率事件，同时欧洲和日本两大经济体的负利率对其金融体系的稳定性也造成了隐患，大规模宽松的成本越来越高，因此全球货币政策大规模量化宽松也到了一个瓶颈期。综合来看，市场仍处于筑底阶段，目前点位的A股，还是能找到不少持有6~12个月有30%左右收益的放心个股。

淡水泉投资认为，站在全球角度，金融危机以来，经济增长乏力，债务水平高企，各国持续采取宽松货币政策，以及由此产生的投资回报率下降，这是全球投资者共同面对的现实。在这种情形下，持有现金将不是好的选择，基于优质股权构建良好的投资组合，才是应对未来不确定性的最优方案。而弘尚资产认为，在受益于转型与改革的板块中，寻找下一个阶段市场龙头并逐步布局，如医疗健康、大消费、文化体育等。

私募普遍仓位不高等待加仓时机

值得注意的是，尽管上证指数依然围绕3000点附近持续震荡，私募基金管理者却在准备“弹药”，等待加仓良机。随着市场逐渐企稳，投资者也开始尝试入市，特别是对于高净值客户人群来说，更看重多元化资产配置。

记者采访多家私募了解到，目前较多私募都是持股过节的，仓位普遍都在四五成左右，后期加仓的空间较大。甚至有私募表示，从5月下旬开始，市场迎来一波反弹行情，逐步建仓的基金也积累了部分安全垫，只要加仓时机一旦来临，可以马上满仓。

而从资金层面看，前期密集发行的私募产品都迎来建仓期，数千亿资金等待加仓时机的到来。据统计数据显示，最近三个季度以来，私募基金产品成立数量和规模均逐步增加，截至2016年8月底，基金业协会已登记私募基金管理人17085家。已备案私募基金39704只，认缴规模8.03万亿元，认缴规模比肩目前公募基金的规模。截至2016年8月底，按正在管理运行的基金总规模划分，管理规模在20亿~50亿元的私募基金管理人421家，管理规模在50亿~100亿元的160家，管理规模100亿元以上的140家。

对于接下来的加仓信号，部分私募基金经理认为需要从多方面去把握：首先是超预期的改革措施，如果接下来改革推进力度和速度超越市场预期，市场必然会予以积极回应，市场整体估值会得以抬升；其次是情绪面的改善，去年高点以来的3次阶梯式下跌，让投资者损失较大，市场需要赚钱效应提振人气；最后需要关注房价大涨后的情况，最近一年来房价飞涨，要关注居民资产配置转移的情况。

旭诚资产认为当前行情可从三大方向进行战略性建仓：1，有真实产业链整合需求的上市公司，此类标的不能单纯的寻找待转型的小市值公司，还需根据新政中各类借壳认定指标进行选股，需要更多考虑上市公司的经营情况以及真正需要产业链整合的上市公司。2，此类震荡行情中，消费类等防御型行业将有资金回流，投资者可重点关注。3，市场上比较活跃的概念股，如国企改革、PPP的热点。

不过，对于楼市资金能否进入股市，机构也有不同观点。广发策略研究报告指出，过去国内的三轮房价下跌都是短周期的回调，而如果本轮房价调整是长周期的向下拐点，那么对股市会有负面影响。

广发策略认为，未来可能导致房市资金流入股市的条件是：行政调控导致房价出现短周期下跌，且货币政策维持或者进一步宽松。